Esattamente che cosa è la cedolare secca?
Grazie alla legge di bilancio 2018 approvata a dicembre 2017, si è ottenuta una ulteriore proroga della possibilità di usufruire della cedolare secca.
La cedolare secca è un regime fiscale agevolato per i Locatori che permette l’applicazione di un’imposta sostituita sui contratti a canone libero (4+4) del 21% e a canone concordato del 10%.
Cosa comporta la cedolare secca?
L’applicazione della cedolare secca sui contratti d’affitto consiste nell’applicazione di una aliquota sostitutiva fissa e agevolata che sostituisce: IRPEF, Imposta di registro per la prima annualità, imposta di bollo di € 16,00, le imposte di registro per le annualità successive e il canone d’affitto rimane fisso ed invariato per tutta la durata dell’opzione cedolare secca. E’ un contratto che si può considerare a costo ZERO.
Tutte le informazioni sulla cedolare secca
Riassumiamo di seguito tutte le informazioni utili sulla cedolare secca.
Quali soggetti riguarda?
Persone fisiche che optino per tale regime (sono escluse le locazioni effettuate nell’esercizio di un’attività di impresa o di arti e professioni)
Quali locazioni riguarda?
Locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo, e relative pertinenze locate congiuntamente, anche qualora non siano soggette a registrazione (contratti di durata non superiore a 30 giorni complessivi l’anno)
Quali imposte sostituisce?
- Irpef
- addizionale regionale Irpef
- addizionale comunale Irpef
- imposta di registro (anche sulle soluzioni, sulle proroghe e sulle fideiussioni prestate al conduttore)
- imposta di bollo (anche sulle soluzioni, sulle proroghe e sulle fideiussioni prestate al conduttore, ma non sulla ricevute di pagamento canoni)
Qual è l’aliquota?
- 10% (fino al 31/12/2019, dall’1/1/2020: 15%) per i contratti agevolati (c.d. “concordati”) e per i contratti per studenti universitari stipulati nei comuni ad alta tensione abitativa nonché nei Comuni in cui sia stato deliberato, negli ultimi 5 anni a far data dal 28/05/2014 lo stato di emergenza per gli eventi calamitosi ex art.2, comma 1, lett. c), L.225/’92
- 21% per i contratti liberi e per gli altri contratti non ad aliquota 10%
Qual è la base imponibile?
Il canone di locazione stabilito dalle parti (comunque non inferiore alla rendita catastale)
Quando si versa?
Entro il termine per il versamento dell’Irpef
Altre caratteristiche
- La registrazione del contratto assorbe l’obbligo di comunicazione ex art.12. d.l. n.59/’78 (conv. dalla l.n. 191/’78).
- “Nel caso in cui il locatore opti per l’applicazione della cedolare secca è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell’opzione, la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dell’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per la famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente. L’opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo”. Tali disposizioni “sono inderogabili”.
I PRO della cedolare secca
- Da quanto si evince non possiamo negare che la cedolare secca si colloca come un istituto particolarmente vantaggioso per tutti coloro che hanno un patrimonio immobiliare locato e che potranno utilizzarla per una minore tassazione.
- La validità è anche per coloro che hanno la seconda casa e vorranno affittarla percependo canoni detassati ed agevolati a livello fiscale.
- Questo significa che in caso di redditi dell’ultimo scaglione potremmo avere un risparmio d’imposta anche di oltre 20 punti percentuali sui proventi percepiti a titolo di canone!
I CONTRO della cedolare secca
Il rovescio della medaglia è costituito dalla richiesta da parte del legislatore di mantenere inalterato il canone anche in termini di variazione dell’indice dei prezzi ISTAT in modo da permettere al locatore di godere di una rata fissa e che proprio il locatore dovrà comunicare mediante raccomandata A/R all’affittuario.
Dobbiamo sempre ricordarci che aderire alla cedolare secca permette si l’applicazione di questa imposta fissa, ma è anche vero che la tassazione ordinaria sarebbe stata sull’85% del canone percepito più varie addizionali regionali e comunali.
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